Şərikli torpaq – ARAŞDIRMA

Və ya kəndlilərin mülkiyyət hüququ necə məhdudlaşdırılır?

“İcra nümayəndəsi bələdiyyə sədri ilə qapı-qapı gəzib camaatı məcbur edirlər ki, pay torpaqlarını satsınlar. Deyirlər ki, sizin aktlarınız yığılmalıdır, pay torpaqları əvəzində dövlət və ya bələdiyyə fondundakı torpaqlarda başqa yer verəcəyik. Bu yolla indiyədək 10-15 nəfərin pay torpağını əlindən alıblar. Özü də ailə üzvlərinin razılığı olmadan. Amma əvəzində nə başqa yerdən torpaq verirlər, nə də özümüzün torpağımızın dövlət aktını qaytarırlar”.

Daşkəsən rayonunun Astaf kənd sakini Rasim Quliyev onlara məxsus pay torpaqlarının qanunsuz zəbt edilməsindən və zorla başqalarına satılmasından şikayətlənir. Onun sözlərinə görə, son 10 ildə onlarla ailə bu yolla pay torpaqlarını əkib-becərmək imkanlarından məhrum edilib. Belə ki, kənd icra nümayəndəliyi yerli bələdiyyə ilə birgə ayrı-ayrı şəxslərə məxsus pay torpaqlarını onların əlindən alıb başqalarına satdırır. Hətta bir neçə ailənin pay torpağı bu kəndə aidiyyəti olmayan fermerlərə verilib. Kənd sakinlərinə məxsus pay torpaqlarına sahib çıxanlar arasında uzun müddət Rusiyada yaşamış şəxslər də var. Bir neçə ay əvvəl isə hansısa dövlət əhəmiyyətli tikintiyə başlamaq üçün bəzi ailələrə məxsus pay torpaqlarına dair dövlət aktları mülkiyyətçilərin əlindən alınıb.

Rasim Quliyev deyir ki, kənd yerində yaşayanları dolandıran torpaqdır, onlar da həmin torpaqlarda yonca, kartof-soğan, taxıl əkib birtəhər dolanırlar. Ancaq bu cür hallar torpağa bağlı kəndliləri əkin-biçindən ayırır və nəticədə mülkiyyət hüququ pozulan insanlar həm də aclıq təhlükəsi ilə üzləşir: “Biz bu barədə Rayon Torpaq Şöbəsinə də müraciət etmişik. Oranın nümayəndəsi dedi ki, pay torpaqlarının dövlət aktının geri qaytarılması üçün sakinlərin notariusda təsdiq olunmuş razılıq ərizəsi olmalıdır. Amma bizdən belə bir ərizə alınmayıb”.

Ayrı-ayrı vətəndaşlara məxsus pay torpaqlarının geri alınması, yaxud başqalarına satılması hallarına təkcə Daşkəsənin Astaf kəndində rast gəlinmir. Son illər dövlət ehtiyacları adı ilə ölkənin müxtəlif regionlarında vətəndaşlara məxsus torpaq sahələrinin geri alınmasına dair çoxlu faktlar var. Hətta bəzən torpaqların rəsmi şəkildə alıqı-satqı və ya əvəzləşdirmə yolu ilə geri alınması zamanı da mülkiyyətçilərin rəyi, onların maraqları nəzərə alınmır. Ömrü boyu əkin-biçinlə dolanan kənd adamlarını qıcıqlandıran, onları narazı salan da elə budur.

Bəs, pay torpaqları alqı-satqı predmeti ola bilərmi? Ayrı-ayrı vətəndaşlar mülkiyyətində olan pay torpaqlarına sahiblik hüququnu necə qoruya bilir?

Bəri başdan deyək ki, 1996-cı ildə Azərbaycanda həyata keçirilən torpaq islahatları nəticəsində torpaq üzərində üç mülkiyyət forması müəyyənləşib: dövlət, bələdiyyə və xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqlar. Ölkəmizdə vahid torpaq fondunu təşkil edən 8,6 milyon hektar torpaq sahəsindən 4,9 milyon hektarı (ümumi torpaq sahələrinin 56,9 faizi) dövlət mülkiyyətində saxlanılıb. Yerdə qalan 2,0 milyon hektarı (23,5 faizi) bələdiyyə mülkiyyətinə, 1,7 milyon hektarı (19,6 faizi) isə xüsusi mülkiyyətə verilib. Torpaq islahatı nəticəsində sovet dövründən qalmış 2032 kolxoz və sovxozlar ləğv edilərək, pay torpağı şəklində əhaliyə paylanıb. İşğal altındakı rayonlar istisna olmaqla, respublikada torpaq payı almaq hüququ olan 873 min 618 ailədən 869 min 268-nə torpaq payı verilib. Bu isə 3 milyon 442 min 778 subyekt deməkdir. Hər bir subyektə verilən torpağa görə onun mülkiyyət hüququnu təsdiq edən hüquqi sənəd, yəni Torpağa mülkiyyət hüququna dair Dövlət Aktı verilib. Başqa sözlə, 1996-cı ildə həyata keçirilən torpaq islahatı zamanı ilə pay torpağı alan hər kəs bu mülkiyyətin qanuni sahibləri kimi tanınıb.

Mövcud qanunvericiliyə əsasən, xüsusi mülkiyyətə verilmiş pay torpaqları alqı-satqı predmeti ola bilər. Belə ki, torpaq islahatı haqqında qanunvericiliyin tələbləri əsasında pay torpaqlarına sahib olan hər kəs mülkiyyətindəki torpağı başqasına icarəyə vermək və ya birdəfəlik satmaq hüququna malikdir. Bunun üçün isə alqı-satqı predmeti olan torpağa dair mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədlərin tam şəkildə qaydalara uyğunluğu vacib şərtdir. Belə olan halda vətəndaşın adına olan pay torpağının onun razılıq ərizəsi və ya imzalanmış müqavilə olmadan başqasına satılması mümkün deyil.

“Forma-1”: əzablı yollarla

Ekspertlər isə bildirirlər ki, pay torpaqlarının qeydiyyatı və mülkiyyət hüquqlarının rəsmiləşdirilməsi qaydalarında çoxlu boşlular var və bu, həmin torpaqların alqı-satqısında da ciddi problemlərə yol açır. Daşkəsənin Astaf kəndində yerli əhaliyə məxsus pay torpaqlarının onun sahibinin əlindən alınıb başqalarına satılması da məhz bu problemlərdən qaynaqlanır. İqtisadi Təşəbbüslərə Yardım İctimai Birliyi (İTYİB) bu yaxınlarda ABŞ Beynəlxalq İnkişaf Agentliyinin (USAİD) maliyyə dəstəyi ilə “Fermer torpaqlarının qeydiyyatında mövcud olan problemlər və onların aradan qaldırılması yolları” mövzusunda hazırladığı tədqiqatda bu problemlərlə bağlı xeyli maraqlı nəticələr əldə edib. Tədqiqatın yekun sənədində qeyd olunur ki, istər pay torpaqlarının, istərsə də bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların satışı və icarəyə verilməsi prosesindəki mürəkkəb prosedurlar torpaq sahiblərinin işini xeyli çətinləşdirir. Bu çətinliklər həm torpaqların dövlət reyestrində qeydiyyatı, həm də satış mərhələsində özünü göstərir.

İTYİB-in sədri Azər Mehtiyev deyir ki, torpaq sahiblərinə dövlət aktlarının verilməməsi, özəl mülkiyyəti təsdiq edən müvafiq sənədlərin olmaması torpağın qeydiyyata daxil edilməsində problemlər yaradır. Onun fikrincə, məhz bunun nəticəsidir ki, özəl mülkiyyətdə olan torpaqların alqı-satqısı qeyri-rəsmi, “centlemen razılaşmaları” əsasında aparılır: “Pay torpaqları torpaq islahatı dövründə qanunvericilik əsasında naturada pay  almaq hüququ olan şəxslərin xüsusi mülkiyyətinə verilib. Bu o deməkdir ki, pay torpağının hər hansı bir hissəsinin satılması üçün bütün ailə üzvlərinin razılığı tələb olunur. Bu baxımdan pay torpaqlarının satılması və ya icarəyə verilməsi ilə bağlı müqavilə notarial qaydada təsdiq olunması üçün torpağın məxsus olduğu ailənin bütün üzvlərinin iştirakı vacibdir. Bu isə hətta bir payçının müxtəlif səbəblərdən iştirak edə bilməməsi səbəbindən torpağın satılmasını və ya icarəyə verilməsini mümkünsüz edir”.

Xatırladaq ki, istər pay torpaqları, istərsə də hüquqi şəxslərin mülkiyyətində olan torpaqların alqı-satqısı tərəflər arasında bağlanmış və notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında həyata keçirilir. Müqavilə notarial qaydada təsdiq olunduqdan sonra torpağın digər sənədləri ilə birgə yeni sahibinin adına hüquqi qeydiyyata alınması üçün Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə təqdim edilir. Azər Mehtiyev bildirir ki, torpaqların qeydiyyatının ən son instansiyası Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətidir. Onun fikrincə, torpaq sahiblərinin ən çox üzləşdiyi çətinliklər də məhz bu instansiyada müşahidə olunur: “Məsələn, dövlət reyestrindən “Forma-1” adlandırdığımız arayışın verilməsinə görə 10 manat dövlət rüsumu nəzərdə tutulduğu halda, reallıqda bundan dəfələrlə çox vəsait alınır. Üstəlik “Forma-1”in alınması müddəti uzun çəkir, bu isə vaxt itkisidir. “Forma-1” tez almaq istəyən fermer əlavə ödəniş etmək məcburiyyətində qalır. Halbuki daşınmaz əmlak üzərində hüquqların yüklülüyünə dair dövlət reyestrindən arayışın, yəni “Forma-1”in qüvvədə olma müddəti 30 gündən çox deyil. Bələdiyyə mülkiyyətində olan torpaqların satışı üçün hərracların ən yaxşı halda ayda 1 dəfə keçirilməsi səbəbindən “Forma-1” bəzi hallarda hüquqi qüvvəsini itirir və bu sənədi almaq üçün təkrar müraciətə ehtiyac yaranır”.

Əlçatmaz və bahalı notariat

Notariat kontorlarının yaşayış məntəqələrindən uzaqlığı da pay torpaqlarının alqı-satqısında çətinliklər yaradır. Belə ki, bu xidmət obyektləri əsasən şəhərlərdə və rayon mərkəzlərində yerləşdiyindən kənd əhalisi torpaqların hüquqi rəsmiləşməsi zamanı əlavə vaxt və pul itkisi ilə üzləşir. Bununla da torpaq sahiblərinin notariat kontorlarının xidmətinə əlçatanlılığı azaldır. Bundan başqa, regionlarda yerləşən notariat kontorlarında dövlət rüsumları barədə məlumatlar lövhələrdə yerləşdirilmir. Dövlət rüsumlarının məbləği, xüsusən də daha çox tələb olunan alqı-satqı müqavilələrin təsdiqlənmə dəyəri maksimum dərəcədə gizli saxlanılır. Dövlət rüsumlarının məbləği barədə məlumatsız olan fermerlərdən bağlanmış müqavilələrə görə əlavə haqq alınır. Belə ödənişlərin məbləği isə 50-200 manat civarında dəyişir.

Bəs, aqrar sektorun inkişafına birbaşa təsiri olan bu problemi necə aradan qaldırmalı? Nə etmək lazımdır ki, fermerlər, ayrı-ayrı şəxslər özlərinin pay torpaqlarını qanuni şəkildə qeydiyyatdan keçirib rahat və təhlükəsiz şəkildə əkin-biçinlə məşğul ola bilsinlər?

İTYİB tədqiqatının sonunda bununla bağlı hazırladığı təklifləri hökumətə təqdim edib. Həmin təkliflərdə fermer torpaqlarının dövlət qeydiyyatına alınması prosedurunu sadələşdirmək məqsədilə Bələdiyyələrin Dövlət Reyestrinin yaradılması, torpağın satış qiymətinin formalaşması mexanizmlərinin təkmilləşdirilməsi tövsiyə olunur. Çünki ekspertlər hesab edirlər ki, bələdiyyə torpağının rayon üzrə sonuncu hərracda formalaşdırılmış satış qiymətinin növbəti hərrac üçün ilkin qiymət kimi qoyulması mexanizmi özünü doğrultmur və bu mexanizm ləğv edilməlidir. Əvəzində isə torpaq hərrac və ya müsabiqəyə çıxarılmazdan əvvəl müstəqil qiymətləndirici şirkət tərəfindən real bazar qiyməti nəzərə alınmaqla qiymətləndirilir. Bundan başqa, torpaqlarının icarəyə verilməsi mexanizmi sadələşdirilməsi, dövlət reyestrindən Çıxarış və yüklülüyə dair arayışın, yəni “Forma-1”in alınması mexanizminin də ləğvi təklif olunur. Təkliflərdə notariat kontorları olmayan yaşayış məntəqələrində bələdiyyə qurumlarına notariat hərəkətləri aparmaq hüququnun verilməsi də əksini tapıb.