Tikinti şirkətlərinin ipoteka şərti – ARAŞDIRMA

Bakıda fəaliyyət göstərən tikinti şirkətlərinin bir qismi dövlət vəsaiti hesabına maliyyələşdirilən ipoteka kreditləri ilə vətəndaşlara mənzil satmaqdan imtina edir. Bu isə banklar vasitəsilə kreditləşmə zamanı qeydiyyat prosesinin uzanması və şirkətlərin mənzilləri istədiyi qiymətə sata bilməməsi ilə izah olunur. Bu səbəbdən tikinti şirkətləri inşa etdikləri mənzilləri risklərdən qorumaq üçün daha çox nağd hesablaşmalara üstünlük verir.

Lent.az məsələni araşdırmaq və bu sahədəki vəziyyəti öyrənmək məqsədilə mənzil tikintisi ilə məşğul olan şirkətlər arasında kiçik sorğu keçirib. Sorğunun nəticələrindən məlum olur ki, həqiqətən də tikinti şirkətlərinin əksəriyyəti inşa etdikləri mənzilləri Azərbaycan Mərkəzi Bankının seçdiyi müvəkkil banklar vasitəsilə satmaqda maraqlı deyillər. “Şəfəq” MTK-da bildirirlər ki, bu inşaat şirkətinin satışa hazır iki binası var. Tbilisi prospektində yerləşən bu binalardan biri istismara qəbul olunub və həmin binada satış yalnız nağd şəkildə aparılır. Digər binanın sənədləri isə təsdiq olunmaq üçün hazırda Bakı Şəhər İcra hakimiyyətindədir: “Banklar yalnız istismara qəbul olunan binadan mənzillər alır və bəzən bu proses 6 aya qədər uzanır. Ona görə də biz mənzilləri özümüz birbaşa satırıq”.

MTK-ların ilkin şərti

“Şəfəq” MTK-da bildirirlər ki, istismara qəbul edilmiş binalarda mənzillər daha rahat satıldığından bankların şirkətlə müştərilər arasında vasitəçiliyinə ehtiyac qalmır: “Belə mənzilləri biz özümüz də rahat şəkildə sata bilirik. Amma banklar binaların istismara qəbulu prosesində şirkətə dəstək verərsə və sənədlərin əldə edilməsi sürətlənərsə, mənzillərin ipoteka vasitəsilə satışı mümkündür”.

“Turan” MTK isə inşa etdiyi mənzillərin dövlətin maliyyələşdirdiyi ipoteka ilə satışına yalnız bir şərtlə razıdırlar. Bu şərt isə ondan ibarətdir ki, vətəndaşın alacağı mənzili maliyyələşdirən bank əmlakın dəyərini tam şəkildə 2 ay ərzində şirkətin hesabına ödəməlidir. Vəsait tam şəkildə ödəndiyi andan 5 bank günü ərzində alqı-satqıya dair sənədləşmə başa çatdırılmalıdır.

“Turan”MTK-da onu da bildirirlər ki, bu şirkət inşa etdiyi mənzilləri 6 ay müddətinə ipoteka kreditləşməsinin maliyyələşdirən banklara borca verə bilər. Bu zaman bank 6 ay müddətində mənzilin dəyərini ödəmək barədə öhdəlik götürür. Bu halda alınan mənzil birbaşa ipoteka prosesində girov kimi çıxış edə bilər.

Xatırladaq ki, tikinti şirkətlərinin mənzil satışında bu cür ehtiyatlı davranışları hələ iki il əvvəl, 2009-cu ildə daha çox müşahidə olunurdu. Lakin o zaman Azərbaycan Mərkəzi Bankı məsələyə müdaxilə edərək problemi həll edə bilmişdi. Belə ki, Mərkəzi Bank yeni inşa edilən binalardakı mənzillərin də ipoteka predmeti olmasına qoyulan məhdudiyyətləri aradan qaldırmaqla ipoteka bazarını genişləndirdi. O zaman hətta Mərkəzi Bankın İdarə Heyətinin sədri Elman Rüstəmov tikinti şirkətlərinə müraciət edərək onları qiymətləri aşağı salmağa və bazara daha ədalətli qiymətlər təklif etməyə çağırmışdı: “Tikinti sektorunu canlandırmaq üçün hökumət ipoteka siyasətinə yeniliklər gətirməyi düşünür. Amma əmlak bazarında qiymətlər aşağı salınmayınca, nə əhalinin ehtiyaclarını ödəmək, nə də tikinti sektoruna effektli yardım etmək mümkün olmayacaq. Böhran Mərkəzi Bankı təkcə ipoteka kreditləri ilə bağlı siyasətini dəyişməyə məcbur etmir”.

Bu dəfə isə vəziyyət bir qədər fərqlidir və tikinti şirkətlərinin rəhbərləri inşa etdikləri mənzillərin müvəkkil banklar vasitəsilə satılmasının onların maraqlarına uyğun olmadığı qənaətindədir. Rəyini öyrəndiyimiz tikinti şirkətlərinin əksəriyyətinin rəhbərləri mənzilləri ipoteka yolu ilə satmağa hazır olduqlarını bildirsələr də, burada əsas öhdəlik bankların üzərinə düşür. Yəni ipoteka mexanizmi ilə mənzil almaq istəyən şəxslər ilk növbədə alınan mənzilin dəyərini nağd şəkildə ödəməlidir. Bunu isə ipoteka yolu ilə mənzil alan şəxsin adından seçilmiş banklar edə bilər.

İpotekadan imtina şirkətlərin öz ziyanınadır

İqtisadi Təşəbbüslərə Yardım Mərkəzinin eksperti Samir Əliyev deyir ki, mənzil bazarında vəziyyət onsuz da ürəkaçan deyil və tikinti şirkətlərinin ipoteka mexanizmindən imtina etməsi bu sektorun çökməsinə gətirib çıxara bilər: “Tikinti şirkətlərinin ipotekadan imtina etməsi yeni çoxmərtəbəli binalar inşa edən şirkətlərin durumunu ağırlaşdıracaq. Çünki son dövrlər belə şirkətlər hazır etdikləri mənzilin müəyyən hissəsini yalnız ipoteka kreditləri hesabına sata bilirdi. İndi isə tikinti şirkətlərinin müvəkkil banklarla əməkdaşlıq şəraitində mənzilləri satışa çıxarmaq istəməməsi onların özlərinin ziyanınadır. Ona görə də mən tikinti şirkətlərinin belə bir addım atmasına inanmıram. Əgər belədirsə, bunun mütləq tikinti şirkətlərinə mənfi təsirlərini yaxın vaxtlarda görəcəyik”.

Ekspert bildirir ki, Azərbaycan Mərkəzi Bankının müəyyən etdiyi şərtlərə əsasən, ipoteka almaq istəyənlər tələb olunan ilkin ödəniş kimi alınan əmlakın qiymətinin 20 faizini ödəməlidir. Bu isə o deməkdir ki, 50 min manatlıq ev almaq istəyən müştəri həmin məbləğin 10 min manatını bəri başdan ödəməlidir. Banklar kredit götürmək istəyən şəxsin ödədiyi bu vəsaitlə birgə mənzilin tam dəyərini əmlakın hüquqi sahibi olan tikinti şirkətinə ödəyir və həmin andan ipoteka yüklü mənzil tikinti şirkətindən alınaraq bankın mülkiyyətinə keçir. Vətəndaş ipoteka krediti üzrə məbləği tam şəkildə ödədikdən sonra isə mənzil bankın mülkiyyətindən çıxarılaraq, yeni sahibinin adına rəsmiləşdirilir.

Yeri gəlmişkən, uzun fasilədən sonra Azərbaycandakı banklar ipoteka kreditləri verməyə hazırlaşır. Artıq Mərkəzi Bank rəhbərliyi və Azərbaycan İpoteka Fondu kreditləşmənin yeni mərhələsinə start vermək üçün müvəkkil kredit təşkilatlarındakı vəziyyəti öyrənməyə başlayıb. Azərbaycan İpoteka Fondunda bildirirlər ki, 2011-ci ilin dövlət büdcəsinin dürüstləşdirilməsi zamanı dövlət xətti ilə ipoteka kreditləşməsi üçün nəzərdə tutulan 14 milyon manat 20 milyon manatadək artırılıb. Bu isə dövlət xətti ilə ipoteka kreditləşməsinin canlandırılması yeni imkanlar yaradıb.

Gənclər üçün yeni paket

Fondda bildirirlər ki, yeni strategiyada gənc ailələrin ipoteka krediti alması qaydalarının bir qədər də sadələşdirilməsi planlaşdırılır. Yeni strategiyanı hazırlayan işçi qrup ipoteka məbləğinin artırılması və ipoteka şərtlərinin yüngülləşdirilməsini də vacib sayıb. Belə ki, ilkin ödənişin azaldılması, hətta xüsusi güzəştli ailələrə bu kreditlərin ilkin ödəniş tələb edilmədən verilməsi də müzakirə mövzusudur. Üstəlik faiz dərəcələrinin minimuma endirilməsi, yaxud da ipoteka faizlərinin dövlət tərəfindən subsidiyalaşdırılması variantı da var.

Xatırladaq ki, Mərkəzi Bank gənclər üçün güzəştli kredit paketini prezident İlham Əliyevin aprelin 21-də bir qrup gənclərlə görüşündən sonra hazırlamağa başlayıb. Həmin görüşdə dövlət başçısı gənc ailələr üçün yeni ipoteka proqramının hazırlanması üçün müvafiq qurumların rəhbərlərinə tapşırıq vermişdi. Bu tapşırıqdan sonra müvafiq qurumların, o cümlədən Gənclər və İdman Nazirliyinin, Mərkəzi Bankın nümayəndələrinin iştirakı ilə “Azərbaycan gəncliyi 2011-2015-ci illərdə” Dövlət Proqramı hazırlanıb və ölkə başçısı tərəfindən təsdiq olunub.

Gənclər və idman nazirinin müavini İntiqam Babayev deyir ki, yeni Dövlət Proqramında gənclərin sosial problemlərinin həlli və gənc ailələrə ipoteka kreditlərin verilməsi ayrıca bənd kimi daxil edilib. Onun sözlərinə görə, bu sənədə əsasən, Azərbaycanda gənc ailələrə ipotekaların verilməsi qaydaları sadələşdiriləcək: “Gənclərin sosial problemlərinin həllinə dəstək blokunda onlara ipoteka kreditlərinin verilməsi qaydalarının daha da sadələşdirilməsi yer alıb. Çünki bir neçə il əvvəl tətbiq olunan sosial ipotekanın şərtləri, ayrılan vəsaitin həcmi mənzil bazarının tələblərinə cavab vermir. Ona görə də yeni mexanizmlərin hazırlanması barədə müvafiq göstərişlər verilib və artıq nəzərdə tutduğumuz yeni və daha cəlbedici təkliflər paketi hazırdır”.

İntiqam Babayev təxminən 5 illik dövrü əhatə edəcək Dövlət Proqramı çərçivəsində gənclərin neçə faizinin ipoteka krediti ala biləcəyini hələ proqnozlaşdırmadıqlarını deyir. Onun sözlərinə görə, hazırda gənc ailələrin böyük əksəriyyətinin mənzilə ehtiyacı var. Ancaq hələ araşdırma aparılmadığından onların dəqiq sayı da hələ müəyyənləşməyib: “Bu məsələ yenidən təhlil olunmalıdır. Mənzil bazarının dərindən araşdırılmasına böyük ehtiyac var. Həmçinin kreditləşmə üçün tələb olunan vəsaitlərin həcmi də dəqiqləşdirilməlidir. Yalnız bundan sonra Dövlət Proqramı çərçivəsinə ipoteka kreditlərindən bəhrələnəcək gənc ailələrin sayı barədə hansısa hesablamalar aparmaq olar”.

Nazir müavini deyib ki, yeni qaydalar tətbiq olunarkən gənc ailələr bir neçə kateqoriya üzrə seçiləcək. Belə ki, ilk növbədə gənc alimlər, Milli Qəhrəmanlar və onların ailə üzvlərindən olan gənclər, beynəlxalq aləmdə yüksək nəticələr qazan idmançılar, dövlət qulluğunda çalışan gənclər, qaçqın və məcburi köçkün ailələrindən olan istedadlı gənclər bu proqramdan bəhrələnə biləcəklər.

Xatırladaq ki, hazırda gənclərə ipoteka kreditləri təklif edilsə də, bu sərfəli və səmərəli deyil. Bunun əsas səbəblərindən biri şərtlərin kifayət qədər ağır olmasıdır. Ötən ilin sonlarında adi ipoteka şərtlərinə edilən dəyişiklik isə bu sahədə daha çətin vəziyyət yaradıb. Həmin dəyişikliyə əsasən, artıq ipoteka almaq istəyənlər, tələb olunan ilkin ödəniş kimi, alınan əmlakın qiymətinin 15 faizini deyil, 20 faizini ödəməlidir. Digər dəyişikliyə görə, bir ailənin birdən artıq ipoteka krediti götürməsi qadağan olunub. Həmçinin ipoteka alarkən ailədə ər və arvad birgə borcalan qismində iştirak edə bilməz. Bundan əvvəl də qaydalara edilən dəyişikliyə görə, yaxın qohumlar arasında mənzil alqı-satqısı və ümumi mülkiyyətdəki payı girov qoymaq qadağan olunmuşdu. İndi bütün bunlar ipoteka bazarında fəallıq dərəcəsini xeyli azaltdığından, hökumət ipoteka şərtlərinə yenidən baxaraq onları sadələşdirir.

Zəmanətli ipoteka

Mərkəzi Bankda hesab edirlər ki, İpotekanın Zəmanət Fondunun yaradılması ölkədə, xüsusilə də paytaxt Bakıda mənzil bazarında canlanmanı artıra bilər. Belə ki, bu Fondun fəaliyyətə başlaması ilə sosial ipoteka ilə yanaşı kommersiya tipli kreditləşməsini də stimullaşdıracaq. Həmçinin dünya təcrübəsinə əsaslanan yığım fondunun yaradılması da nəzərdə tutulur. Bu isə o deməkdir ki, vətəndaş ilkin ödənişi ödəmək məqsədilə 3 ilə ərzində banka vəsait yatıra bilər. Müddət bitdikdən sonra ona aşağı faizlə ipoteka krediti veriləcək. Yeni qaydalar Tikinti Əmanət Banklarının yaradılmasını da nəzərdə tutur.

Ekspertlər isə ipoteka kreditləşməsi üçün hazırlanan yeni strategiyanın bu sahədə ciddi dönüş yarada biləcəyinə tam əmin deyillər. İqtisadi Təşəbbüslərə Yardım İctimai Birliyinin eksperti Samir Əliyev bildirir ki, ipoteka kreditləşməsi üçün məbləğin aşağı olması da proqramın səmərəli olmamasına və əmlak bazarına təsir etməməsinə gətirib çıxarır. Odur ki, dövlət büdcəsindən ipoteka kreditləşməsi üçün ayrılan vəsaiti 14 milyon manatdan ən azı 20-30 dəfə qaldırmaq təklif edilir.

Ekspert güzəştli kreditlər üçün maksimum məbləği 35 min manatdan 60 min manata qaldırmağı təklif edir. Samir Əliyevin fikrincə, mənzilə ehtiyacı olan vətəndaşların, xüsusilə də gənc ailələrin bu problemini həll etmək üçün yalnız ipoteka qaydalarını sadələşdirmək çıxış yolu deyil. Onun sözlərinə görə, hökumət mənzil kreditləşməsini dirçəltmək üçün Türkiyə modelindən də istifadə edə bilər. Həmin modelə əsasən, Dövlət Proqramı xətti ilə mənzil alan şəxslər hər ay dövlətə 60 dollar ödəyir. Misirdə bu rəqəm 80 dollardır. Kanadada dövlət büdcəsi hesabına verilən ipoteka kreditləri 1 faiz təşkil edir. Rusiyada adi ipoteka kreditləri 4,7 faiz, güzəştli ipoteka kreditləri 2,2 faizdir. Qazaxıstanda isə bu rəqəm 2 faizdir.

Samir Əliyev deyir ki, Azərbaycan hökuməti 2005-ci ildən bu yana ipoteka kreditləşməsinin əhalinin maraqlarına daha çox cavab verməsi istiqamətində zaman-zaman addımlar atıb. Belə ki, kreditləşmənin ilk ilindən sonra qaydalar sadələşdirilib, kreditləşmə üçün tələb olunan sənədlərin sayı, faiz dərəcələri bir qədər azaldılıb: “Amma bunların heç biri nəticə etibarilə ümumi prosesə ciddi təsir göstərməyib. Yəni qaydaların sadələşdirilməsi, faizlərin qismən aşağı salınması, hətta sosial ipotekanın tətbiqi də qısa müddətə hesablamış tədbirlər olub. Halbuki hökumət bu fəaliyyətində yeni-yeni cəlbedici layihələrlə çıxış edir. Ona görə də yeni hazırlanan proqramın nə dərəcədə effektiv olacağı hələ sual altındadır”.

Xatırladaq ki, 2005-2010-cu illərdə dövlət büdcəsindən ipoteka kreditləşməsinə ümumilikdə 96 milyon manat yönəldilib. Həmçinin Azərbaycan İpoteka Fondu tərəfindən mənzil kreditləşməsinin yenidən maliyyələşdirilməsinə 2006-cı ildə 1,3 milyon, 2007-ci ildə 45,4 milyon, 2008-ci ildə 16,9 milyon, 2009-cu ildə 21,9 milyon, 2010-cu ildə 90,5 milyon manat xərclənib. Bundan başqa, müvəkkil kredit təşkilatları da öz vəsaitlərinin bir hissəsini ipoteka bazarına yönəldir. Banklar İpoteka kreditləşməsinə yönəldilən bu vəsaitlərin həcmi 2006-cı ildə 5,6 milyon, 2007-ci ildə 70,2 milyon olub. Dünya maliyyə və iqtisadi böhranının dərin iz buraxdığı 2008-ci ildə banklar bu sahəyə 1 manat belə yönəldə bilməyib. Növbəti il isə banklar yenidən ipoteka kreditləşməsinə maraq göstərməyə başlayıb. Nəticədə 2009-cu ildə banklar özləri ipoteka kreditləşməsinə 77,2 milyon, 2010-cu ildə 96,9 milyon manat vəsait yönəldib. Bu ilin yanvar-iyul aylarında isə bankların analoji xərcləri 50,2 milyon manat təşkil edib.

Eltac İsazadə