Donmuş mənzillər və dondurulmuş Məcəllə - ARAŞDIRMA

“Havalar bir balaca soyuyan kimi canımıza üşütmə düşür. Hər il payız girəndən yaza kimi binamızın işığı, qazı tez-tez kəsilir. Düz yaya kimi idarələri qapı-qapı gəzirik ki, görək işığa, qaza ehtiyacın çox olduğu bir vaxtda niyə camaatı soyuqdan dondururlar? Qazı-işığı niyə normal vermirlər ki, bu camaat dolana bilsin? Hamısı da deyir ki, biz işığı-qazı normal veririk, problem binanızdadır, gedin “JEK”ə xəbər verin gəlib düzəltsinlər. Bizim işimiz “JEK”ə qaldısa, heç nə! Axı, fəaliyyəti olmayan bir idarədən nə gözləyəsən ki?! Elə ondandırsa, desinlər ki, gedin yıxılıb ölün də, daha niyə bizi qapı-qapı gəzdirirlər?!”

Bakının Yeni Günəşli qəsəbəsinin sakini Vaqif Rüstəmovun mənzil-kommunal təsərrüfatının vəziyyəti ilə bağlı narazılığı səbəbsiz deyil. Qəsəbənin “V” massivindəki 19 saylı binada yaşayan həmsöhbətimiz deyir ki, payız-qış mövsümündə istilik, təbii qaz və elektrik enerjisi təchizatı ilə bağlı problemlər kritik həddə çatır. Onun sözlərinə görə, bu problemlərin əksəriyyəti yaşayış binalarına xidmət göstərməli olan Mənzil-İstismar Sahəsinin (MİS) öz funksiyalarını yerinə yetirə bilməməsindən yaranır. Hazırda Bakıdakı orta məktəblərin birində tarix müəllimi işləyən Vaqif Rüstəmov məhəllədaxili kommunal infrastrukturdakı çoxsaylı problemləri də çoxmənzilli binaların idarəçiliyindəki qüsurlarla əlaqələndirir. O, el arasında “JEK” kimi tanınan MİS-ləri işinin öhdəsindən gələ bilməməkdə və faktiki fəaliyyətsizlikdə günahlandırır: “Bakının mərkəzi hissələrində və digər qəsəbələrində olduğu kimi, Yeni Günəşlidə də yaşayış binalarının idarəçiliyi, kommunal xidmətlərlə təchizat məsələləri ilə “JEK”lər məşğul olur. Buna görə camaat hər “JEK”lərə xidməthaqqı da ödəyir. Amma indiyədək “JEK”in bizim binanın daxilində dağılıb-tökülən işıq, su, qaz xəttini təmir etdiyini, bloklarda təmizlik işləri apardığını görməmişik. Aylarla binanın lifti işləmir, zibillik daşınmır, binaların bacaları təmizlənmir. Bu işlərin hamısını “JEK” görməlidir. Gedirsən “JEK”ə dərdini deyəsən, heç kimi tapmırsan. Orta yaşlı bir xanımı oturdublar orada, nə vaxt gedirsən, deyir ki, rəis də, müavin də, mühəndis də - hamısı sahələrə çıxıb. Bir soruşan yoxdur ki, bu adamlar haralarda gəzir, niyə gəzir?  Bunlar necə sahələri gəzirlər ki, biri bircə dəfə gəlib bizim binanın vəziyyəti ilə maraqlanmayıb?!”.

Camaatı soyuq mənzillərdə donduranlar...

Noyabrın 15-dən etibarən ölkənin istilik, təbii qaz, elektrik enerjisi və digər kommunal təsərrüfat idarələri rəsmən qış rejimində fəaliyyət göstərməyə başlayıb. Amma yaşayış binaları və sosial obyektlərin əksəriyyəti bu il də istilik və qaz təchizatı ilə lazımi səviyyədə təmin olunmayıb. Məsələn, “Azəristiliktəchizat” ASC bu qış mövsümündə cəmi 2834 yaşayış binasını, 274 məktəbi, 170 uşaq bağçasını istiliklə təmin ediləcək. Əksər binaların hələ də istiliksiz qalması paytaxtda ciddi narahatlıq yaradır sakinlər buna görə “Azəristiliktəchizat”ın rəhbərliyini günahlandırır. Səhmdar Cəmiyyət isə binaların əksəriyyətinin istiliksiz qalmasının əsas səbəbinin binaların daxili istilik sistemlərinin olmaması ilə əlaqələndirir. “Azəristiliktəchizat”ın abonent və müştəri xidmətinin rəisi Rafiq Əliyev deyir ki, binadaxili kommunikasiya xətlərinin işlək vəziyyətə gətirilməsi MİS-lərin səlahiyyətinə aiddir və bu qurumlar idarəçiliyi normal qaydada həyata keçirə bilsələr bütün binaları istiliklə təmin etmək olar. Onun sözlərinə görə, əksər binaların istiliklə təchiz olunmamasında “Azəristiliktəchizat” günahkar deyil. Çünki bəzi kooperativlərin və MİS-lərin balansındakı binaların istilik sisteminə qoşulması üçün “Azəristiliktəchizat”dan texniki şərt almalıdır. Texniki şərt almaq üçün isə binadaxili istilik sistemi normal qaydada işləməlidir: “Binaların istilik sistemi texniki şərtlərin tələblərinə uyğun olarsa və qazanxanalar işlək vəziyyətdədirsə, biz bu binaların istilik təchizatını həyata keçirə bilərik. Amma bu gün nəinki bölgələrdə, hətta Bakı şəhərində əksər bina və obyektlərin istiliklə təchizatı üçün binadaxili infrastruktur dağıdılıb. Həmin binaların isə istiliksiz qalmasında biz deyil, onların tabeli olduğu qurumlar məsuliyyət daşıyırlar”.

Rafiq Əliyev çoxmənzilli binalarda istilik probleminin həll olunmamasına görə MİS-lərin daha çox məsuliyyət daşıdığını deyir. Onun sözlərinə görə, binadaxili infrastrukturun dağıdılması, mənzillərdən keçən istilik xətlərinin kəsilməsi üzündən istiliksiz qalan binalar və obyektlərin faiz nisbəti yüksək olaraq qalır. Onun sözlərinə görə, mənzillərdən keçən istilik xətləri binanın əksəriyyəti MİS-lərə aid olduğundan onun bərpasına da həmin qurumlar özləri səy göstərməlidir.

...Mənzil Məcəlləsini də dondurublar

Xatırladaq ki, 2009-cu ilin oktyabrında 1-də qüvvəyə minən Mənzil Məcəlləsi faktiki olaraq, MİS-ləri mənzil fondunun idarə edilməsi prosesindən hüquqi baxımdan kənarlaşdırıb. Belə ki, yeni Məcəllədə dövlət mənzil fondunun müvafiq dövlət qurumları, bələdiyyə mənzil fondunun isə məhz bələdiyyələr tərəfindən idarə olunması öz əksini tapıb. Məcəllənin 141-ci maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binaların idarə edilməsi üçün 3 təşkilati forma təklif olunur: sahə mülkiyyətçiləri, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti (MMMC) və ixtisaslaşmış istehlak kooperativi (bələdiyyə). Mənzil təsərrüfatında bazar prinsiplərinin tətbiqini və bu sahədə aparılacaq islahatların əsas istiqamətləri müəyyən edən Məcəllədə çoxmənzilli binaların idarə edilməsi, binanın ümumi əmlakının saxlanması, həmin əmlakın istifadə edilməsi prinsipləri əksini tapıb.

Beləliklə, yeni qanunvericilikdə MİS-lərin binaların idarəçilik prosesində iştirakçılığına dair heç bir müddəa yoxdur və bu mülkiyyət formalarının siyahısında MİS-lərə yer verilməyib. Buna baxmayaraq, həmin qurumlar hələ də mənzil fondunun idarə olunmasına nəzarət edir. Yəni qanun dəyişsə də, mənzillərin idarəetmə prinsipləri köhnə qaydalar praktiki olaraq dəyişməyib. Bu isə o deməkdir ki, yeni Məcəllənin tələbləri işləmir və bu sənəd kağız üzərində qalıb.

Bəs, 3 il əvvəl qüvvəyə minmiş yeni Mənzil Məcəlləsinin bu tələbinin yerinə yetirilməsinə nə mane olur? Bakıda və digər iri şəhərlərdə çoxmənzilli binaların faktiki olaraq sovet qanunları ilə idarə edilməsi mənzil-kommunal təsərrüfatındakı çoxsaylı problemlərin kökü hesab olunduğu halda, niyə bu idarəçilik üsullarından birdəfəlik imtina olunmur?

Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin Mənzil-Kommunal Təsərrüfatı Departamentində isə bildirirlər ki, artıq mənzil fondunun idarə olunmasının yeni metodlarının hazırlanması üzərində iş başa çatıb. Amma bu metodların nədən ibarət olduğu hələ açıqlanmır. Departamentin müşaviri Sabit Hüseynov deyir ki, hazırda bu qurumun binalarda kommunal infrastrukturları işlək vəziyyətə gətirməyə nə səlahiyyəti var, nə də maddi imkanı. Onun sözlərinə görə, 2009-cu ildə yeni Mənzil Məcəlləsinin qüvvəyə minməsi ilə Bakı Şəhər Mənzil-Kommunal Təsərrüfatı Departamenti və onun yerlərdəki qurumlarının taleyi sual altında qalıb: “Hələ gözləyirik ki, yeni idarəetmə metodları nədən ibarət olacaq? Çünki “JEK”lərin qalıb-qalmayacağı, yaxud hansı funksiyaları həyata keçirəcəyi bəlli deyil. Belə olan halda istər departamentin, istərsə də, “JEK”lərin binalara hansısa yüksək səviyyəli xidmət göstərməsini tələb etmək məntiqsizdir”.

“Nə vaxt desələr ki, “JEK”ləri yığışdırın...”

Mənzil-kommunal təsərrüfatı sistemində aparılacaq islahatların yubanmasının səbəblərinə gəlincə, Sabit Hüseynov deyir ki, bu, nə təmsil etdiyi departamentdən, nə də bütövlükdə Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətindən asılı olan məsələ deyil. Onun sözlərinə görə, bu sahədə nəzərdə tutulan yeni idarəetmə formalarının yaradılması ilə İqtisadi İnkişaf Nazirliyi məşğul olmalıdır: “Amma nazirlik bu məsələlərlə bağlı heç bir iş görməyib. Ona görə də bizim departamentin strukturlarının ləğv olunması, yaxud da yeni formada işləyəcəyi bəlli deyil. Nə vaxt bizə desələr ki, “JEK”ləri yığışdırın, onda da yığışdıracağıq. Lakin hələ belə bir komanda yoxdur. Heç bununla bağlı bizimlə məsləhətləşmə də aparılmayıb ki, görək problemlər nədir, nəyi necə həll etmək olar?! Mən özüm də “JEK”-lərin işindən razı deyiləm. Amma vəziyyət belədir”.

Uzun müddət mənzil-kommunal təsərrüfatı sistemində çalışdığını və bu sahədəki problemlərə yaxından bələd olduğunu deyən departament rəsmisi “JEK”lərin yerində kondominium tipli birliklərin yaradılmasının effektiv ola biləcəyini düşünür. Sabit Hüseynovun fikrincə, MMMC-lər ən azı 4-5 binanı idarəetməyə götürməlidir ki, özünün maliyyə təminatını qura bilsin: “Hər şey bu birliklərin necə formalaşdırmağından asılı olacaq. Xaricdə kondominiumlar çox effektli xidmət göstərir. Lakin mülkiyyətçilər cəmi 1-2 binanı idarəetməyə götürməklə yüksək keyfiyyətli iş qura bilməz. Ona görə də gərək İqtisadi İnkişaf Nazirliyi indiyədək bir-iki belə birliklər yaradaydı ki, başqaları da ondan nümunə götürüb işlərini qursun”.

Nazirlik hələ maarifləndirir

Xatırladaq ki, prezidentinin 15 fevral 2011-ci il tarixli fərmanı ilə mənzil-kommunal təsərrüfatı sahəsində dövlət siyasətinin, inkişaf konsepsiyasının, dövlət proqramlarının və normativ hüquqi aktların layihələrinin hazırlanması İqtisadi İnkişaf Nazirliyinə tapşırılıb. Nazirlikdə bildirilər ki, mənzil-kommunal sektorunda yeni idarəetmə formasına keçidlə əlaqədar bu sahədə aparılacaq islahatların əlaqələndirilməsi, əhalinin səmərəli sosial müdafiə mexanizminin yaradılması istiqamətində zəruri tədbirlər görülür. Amma bu işlərin nədən ibarət olduğu nazirliyin sorğumuza göndərdiyi cavabda əksini tapmayıb.

Nazirlikdə onu da bildirirlər ki, “JEK”lərin əvəzində fəaliyyət göstərəcək MMMC-lərin indiyədək yaradılmamasının əsas səbəblərindən biri əhalinin bu barədə yetərli məlumatlarının olmamasıdır. Elə bu səbəbdən nazirliyin müvafiq şöbəsinin əməkdaşları hələ ki, yerlərdə görüşlər keçirməklə yeni birliklərin necə formalaşdırılmasının mexanizmləri barədə maarifləndirmə işləri aparır.

Müstəqil ekspertlər isə faktiki olaraq qanunsuz fəaliyyət göstərən “JEK”lərin əvəzində mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək birliklərinin yaradılmamasını hökumətin buna hazır olmaması ilə əlaqələndirirlər.

İslahatdan əvvəlki iş

İqtisadi Təşəbbüslərə Yardım İctimai Birliyinin eksperti Rövşən Ağayev deyir ki, beynəlxalq təcrübədə binaların istilik sisteminin qurulmasında “effektiv isitmə” deyilən bir anlayış var. Bunun mahiyyəti ondan ibarətdir ki, istilik sistemi qurulmazdan əvvəl bina tam şəkildə müəyyən standartlara cavab verməlidir. Yəni binaların effektiv şəkildə istiliklə tənin olunması üçün onun bütün infrastrukturu, o cümlədən zirzəmisi yenidən qurulmalıdır. Onun fikrincə, bu cür zəruri hazırlıq tədbirləri görülməyincə, çoxmənzilli binalarda kommunal problemləri həll etmək mümkün olmayacaq: “Əslində hökumət nümayəndələrinin binaların istiliklə təmin olunmamasına görə “Azəristiliktəchizatı”, bu qurumun isə MİS-ləri ittiham etməsi normal yanaşma deyil. Bunun məsuliyyətini elə dövlətin müvafiq strukturları daşıyır. Çünki “Azəristiliktəchizat” ASC kimi, MİS-lər isə icra hakimiyyətlərinin tabeliyində bir struktur olaraq dövlət qurumu sayılır. Ona görə də bu işlər hökumət səviyyəsində düzgün qurulmalı idi ki, həm “Azəristiliktəchizat”, həm də MİS-lər öhdəsinə düşən vəzifələri tam şəkildə icra edə bilsin. Yəni bu iki qurum arasında vəzifə bölgüsü elə müəyyənləşməli idi ki, təkcə istilik təminatında deyil, bütövlükdə binaların idarə edilməsində effektiv təşkilatlanma qurulsun”.

O ki, qaldı binaların idarə olunmasında MİS-lərin rolunun nədən ibarət olmasına, ekspert deyir ki, əslində Mənzil Məcəlləsinə məlum dəyişikliklərdən sonra MİS-lər idarəetmə qurumu olaraq qalmamalı və onun yerində kondominiumlar yaradılmalı idi. Onun fikrincə, latıncadan “Mənzil mülkiyyətçiləri birliyi” mənasını verən kondominium idarəçilik üsulu çoxmənzilli binaların istilik, təbii qaz, elektrik enerjisi, su, kanalizasiya, lift və digər kommunal xidmətlərlə təchizatını yaxşılaşdırmaq üçün ən işlək mexanizm hesab olunur: “Təəssüf ki, aradan 3 ildən də çox vaxt keçməsinə baxmayaraq, Azərbaycanda kondominium tipli müştərək birliklər hələ yaradılmayıb. Hələ də çoxmənzilli binaların idarəçilik sistemi köhnə qaydalara əsaslanır. Bu isə binaların idarəçiliyindəki mövcud problemləri həll etməyə imkan vermir”.

Alt qatdakı gizlinlər

Mənzil Məcəlləsinə dəyişikliklərin icra olunmamasını bəzi dairələrin siyasi və iqtisadi maraqları ilə əlaqələndirən Rövşən Ağayev hesab edir ki, MMMC-lərin yaradılması idarəetmədə əks-mərkəzləşmə tələb edir. Onun fikrincə, kondominiumların yaradılması o deməkdir ki, rayon və şəhər icra hakimiyyətlərinin MİS-lərin timsalında çox böyük bir səlahiyyət dairəsi itiriləcək. Bu isə yerli özünüidarəetmə sistemində yeni bir səhifənin açılması, yeni prosesin başlanğıcı deməkdir: “Hökumət MİS-lərin ləğvi hesabına icra hakimiyyətlərinin zəiflədilməsinə özünü hələ ki, hazır bilmir”.

İqtisadi səbəblərə gəlincə, Rövşən Ağayev bildirir ki, mənzil-kommunal təsərrüfatı sektorunda kifayət qədər iri məbləğli vəsaitlər olduğundan böyük bir məmur ordusu bu sahəyə nəzarəti əldən vermək istəmir. İslahatların yubadılmasının bir səbəbini də məhz bununla əlaqələndirən ekspertin fikrincə, əslində ləngimənin guya, vətəndaşların məlumatsızlığı ilə əlaqələndirilməsi çox zərərli və yanlış mövqedir: “Çünki vətəndaşların öz problemlərinin həllinin özlərinə deyil, hansısa məmura həvalə edilməsinə maraq göstərməsi inandırıcı deyil. Vətəndaş özünün idarə etdiyi qurumu yaratmağa daha çox meyl edər, nəinki icra hakimiyyətlərinin tapşırığı ilə işləyən və fəaliyyətində heç bir şəffaflığı olmayan bir qurumun qalmasına”.