5 ilə faizsiz kreditlə mənzil satışı? – ARAŞDIRMA

Bəzi tikinti şirkətlərinin cəlbedici şərtlərlə satdığı mənzillər adi ipoteka kreditlərindən də baha çıxır

Son illər Bakıda yeni inşa olunan göydələnlərin üzərində bu tip elanlarla tez-tez rastlaşırıq. Paytaxtın müxtəlif ərazilərində çoxmərtəbəli binaların üzərindəki nəfis tərtibatla işlənmiş bu cür elan lövhələri bir neçə kilometrlikdən diqqəti çəkir. İlk baxışda belə təəssürat yaranır ki, binaların üzərindəki lövhələrdə göstərilən telefon nömrələrinə zəng etməklə hər kəs bu binalardan faizsiz, hətta ilkin ödənişsiz mənzil ala bilər. Amma heç də hər şey göründüyü qədər sadə və sərfəli deyil.

Əslində bütün dünyada kreditlə mənzil satışı normal sayılır və bu, iqtisadi qanunauyğunluğun qaçılmaz tələbidir. İnkişaf etmiş ölkələrdə olduğu kimi, Azərbaycanda da mənzillərin böyük bir hissəsi məhz kredit yolu ilə satılır. Bu, təkcə bahalı mənzil bazarında nağd şəkildə ev almaq imkanı olmayanların işinə yaramır, həm də tikinti şirkətlərinə mənzil tikintisinə xərclədiyi pulları qısa müddətdə geri qaytarmaq şansı yaradır. Görünür, elə bu səbəbdəndir ki, son vaxtlar tikinti şirkətlərinin özləri alıcılıq qabiliyyətinin artırılması məqsədilə daha cəlbedici şərtlər irəli sürür.

Bəs, tikinti şirkətlərinin bu cəlbedici elanları gerçəkliyə nə dərəcədə yaxındır? Doğrudanmı hansısa şirkət yeni binalardakı təmirli mənzilləri 5 il və daha çox müddətə faizsiz, hətta ilkin ödəniş olmadan müştərilərə satır?

Lent.az-ın paytaxtın mənzil bazarı ilə bağlı apardığı araşdırmalar göstərir ki, əslində tikinti şirkətlərinin bu cür güzəştlərlə müştərilərə mənzil satışı təklifi kommersiya yönümlü ipoteka kreditləşməsindən heç nə ilə fərqlənmir. Daha dəqiqi, 5 ilədək faizsiz kreditlə mənzil satışına dair elanlar verən şirkətlərdə belə, nə ilkin ödənişin tələb olunmaması, nə də faizlərin aşağı salınması nəticəyə təsir etmir. Belə ki, 5 ilədək faizsiz kreditə verilən mənzillərin qiyməti nisbətən yuxarı faizlərlə satılan mənzillərdən baha çıxır.

Bəzi şirkətlərin inşa etdiyi çoxmərtəbəli binalarda mənzillər 24 aya və 60 aya faizsiz kreditlə verilir. Məsələn, sahəsi 53 kvadratmetr olan birotaqlı mənzillər 32 min 160 manata satılır. Həmin mənzillərin 5 illik kreditlə satışı üçün 8040 manat ilkin ödəniş tələb olunur. Ancaq bütün xərcləri hesabladıqda məlum olur ki, nağd yolla 32 min 160 manata satılan bu birotaqlı mənzil 5 illik kreditlə alıcıya 59 min 920 manata başa gəlir.

Adını çəkmək istəmədiyimiz bir şirkətin inşa etdiyi binalarda da kredit şərtləri demək olar ki, eynidir. Yeganə fərq ondadır ki, burada kredit şərtləri istinasız olaraq bütün müştərilərlə fərdi razılaşma yolu ilə müəyyənləşir və yekun razılaşmaya uyğun olaraq, kreditin güzəşt müddəti artıb-azala bilər. Ancaq bütövlükdə burada da faizsiz mənzil kreditinin müddəti 5 ildən çox ola bilməz. Şirkətin satış meneceri deyir ki, kredit paketinə uyğun olaraq, buradakı mənzillər 1 ildən 3 ilədək 30 faizlə, 1 ildən 10 ilədək 20 faizlə satılır. Birinci halda 1 il, ikinci halda 3 il faiz ödənişləri tələb olunmur. Ancaq bunun əvəzində hər iki halda mənzilin ümumi dəyəri üzrə hesablanmış ilkin ödənişin 20 faizini ödəmək lazımdır. Həm də 1 ildən 10 ilədək kreditli mənzillərin ödənişini banka ödəmək, 3 illik kreditlər üzrə ödənişlər isə nağd şəkildə aparılır.

İqtisadi Təşəbbüslərə Yardım İctimai Birliyinin eksperti Samir Əliyev tikinti şirkətlərinin mənzil bazarında cəlbedici təkliflərinin arxasında başqa niyyətlərin olduğunu düşünür. Onun fikrincə, ölkənin mənzil bazarındakı durğunluq şirkətləri şirnikləndirici vasitələrə əl atmağa vadar edir: “Çünki 2008-ci ildən başlayan qlobal iqtisadi böhran Azərbaycanda daha çox tikinti sektoruna ziyan vurub. Hazırda Bakıda yeni tikilən göydələnlərdə mənzillərin əksəriyyəti satılmayıb. Hətta sonradan atılan addımlar, o cümlədən nə Mərkəzi Bankın ipoteka şərtlərinin yumşaldılması istiqamətindəki tədbirləri, nə də tikinti şirkətlərinin özlərinin kredit faizlərini aşağı salması, ödəniş qabiliyyəti zəif olan müştərilərə daha güzəştli şərtlər irəli sürməsi də bazardakı durğunluğu aradan qaldıra bilməyib. Belə olan halda tikinti şirkətlərinin müştəri qazanmaq şirnikləndirici təkliflərə əl atması təbii haldır. Ancaq aşağı qiymətlərə, faizsiz kreditlə mənzil almaq istəyənlər də ehtiyatlı olmalıdır ki, bu cür şirnikləndirici təkliflərə aldanmasınlar”.

Samir Əliyevin onu da bildirir ki, ölkənin ən tanınmış tikinti şirkətləri öz təkliflərini bazardakı tələblərə uyğunlaşdırmaq, xüsusilə də gənclərə yönəlik güzəştlər tətbiq etməklə bazarda bir növ canlanma yaratmaq istəyir. Belə ki, bəzi şirkətlər müəyyən qədər şirnikləndirici xarakter daşısa da, gənc ailələr üçün sərfəli və güzəştli, hətta faizsiz mənzil kreditləri təklif etməyə başlayıb. Amma onun fikrincə, məqsəd təkcə gənclərin mənzil təminatının ödənilməsinə dəstək vermək deyil, həm də daha çox mənzil satıb gəlir əldə etməkdir: “Faizsiz və ilkin ödənişsiz kreditlə mənzil satışına dair elanlar müştəriləri cəlb etmək üçün bir vasitədir. Əslində isə reallıqlar göründüyü kimi deyil, bu cür lövhələrdə 5 il, 10 il müddətinə kreditlə verilən mənzillər nəinki gənc ailələrin büdcəsinə uyğunlaşmır. Hətta ölkədə orta əməkhaqqı səviyyəsində maaş alan stajlı işçilər belə, tikinti şirkətlərinin elan etdiyi güzəştli şərtlər əsasında mənzil almaq imkanına malik deyil”.

İqtisadi və Sosial İnkişaf Mərkəzinin rəhbəri Vüqar Bayramov isə aldadıcı olsa belə, 5 il müddətinə faizsiz mənzil satışında dair təklifləri normal sayır. Onun sözlərinə görə, Azərbaycanda mənzillərin 30 faizli kredit proqramları çərçivəsində satılır. Mənzil alanların təxminən 20 faizi isə ipoteka kreditindən yararlanır. Amma ekspertin fikrincə, Azərbaycanın mənzil bazarı spesifikliyi ilə digər ölkələrin mənzil bazarlarından kəskin fərqlənir: “Bu, təkcə qiymətlərin artması ilə bağlı deyil, eyni zamanda bazarda tələblə təklifin mütənasibliyinin qurulmamasından asılıdır. 2007-ci ildən başlayaraq ölkənin, xüsusilə də Bakının mənzil bazarındakı durğunluğa, bəzi aylarda mənzil satışının əvvəlki aylara nisbətən aşağı düşməsinə baxmayaraq, qiymətlər durmadan artır. Hazırda ölkədə mənzil satışı ilə bağlı ciddi problemlər var və durğunluq davam edir. Çünki mənzillərin qiyməti kifayət qədər bahadır və buna görə adi vətəndaşın, orta təbəqənin nümayəndələrinin mənzil almaq imkanları məhduddur”.

Müştərilər tikinti şirkətlərinə inanmır

Ekspert bildirir ki, son bir neçə ildə Bakının mənzil bazarında maraqlı proseslər özünü göstərməkdədir. Onun fikrincə, tikinti şirkətlərinin ipoteka kreditləşməsindən kənar mənzil satışına daha çox maraq göstərməsi, 5-10 il müddətinə faizsiz və ya aşağı faizli kredit paketləri təklif etməsi həm alıcıların, həm də şirkətlərin mənafeyinə uyğundur.

Bunula belə, Vüqar Bayramov hesab edir ki, əhalinin mənzilə olan tələbatı artsa da, yeni tikilən binalardan mənzil alanların sayı azalıb. Əsas səbəb isə mənzil bazarında qiymətlərin hələ də yüksək olması və vətəndaşların ucuzlaşma istiqamətindəki gözləntiləridir. Onun sözlərinə görə, bankların kredit faizlərinin yüksək olması, qiymətlərin bahalığı həm vətəndaşları, həm də tikinti şirkətlərini pis vəziyyətdə qoyur: “Hesablamalara görə, paytaxtda illik mənzil tələbatı 2,9 milyon kvadrat metrə yaxındır. Lakin əhalinin alıcılıq qabiliyyəti ilə mənzillərin real qiymətləri arasında kəskin fərq var. Belə olan halda mənzil satışını sürətləndirmək üçün maraqlı təkliflər irəli sürülür. Belə təkliflərdən biri də tikinti şirkətlərinin bank olmadan, vətəndaşların mənzilləri sərfəli kredit şərtləri ilə satmalarıdır. Ancaq müşahidələr göstərir ki, hətta 5 il müddətinə faizsiz kreditlə verilən mənzillərin satışında belə, ciddi problemlər var və insanlar onlar üçün tam aydın olmayan şərtlərlə ev almaq istəmir”.

Vüqar Bayramov hesab edir ki, tikinti şirkətləri faiz dərəcələri tətbiq etmədən nağd ödəniş tələbi qoymadan mənzil bazarında canlanma yarada bilər. Onun sözlərinə görə, hazırda bir sıra tikinti şirkətləri mənzilləri satarkən bir necə il ödəniş tələb etmir: “Yəni mənzilin qiymətinin müəyyən hissəsi ödənilməklə, qalıq hissə 3-5 il müddətinə ödənilə bilir. Ancaq tikinti şirkətləri bu müddəti minimum 5 ildən götürsələr, hazır binalardakı mənzillərin əksəriyyəti bir neçə ilə satılar. Bununla da həm evsizlərin mənzil problemi həllini tapar, həm də tikinti şirkətləri çəkdiyi xərci qısa müddətdə geri almaq imkanı qazanar”.