® Daşınmaz əmlak bazarında fundamental dəyişikliklər baş verir

Bu ilin iyun ayında keçən ilin müvafiq dövrünə nisbətən Bakı şəhərinin ilkin daşınmaz əmlak bazarında bir kvadrat metrin qiyməti 3,1% azalaraq 1405,67 manat təşkil edib. Daşınmaz əmlak üzrə portalın - yeniemlak.az rəqəmlərinə əsasən eniş 2015-ci ilin iyun-noyabr aylarında özünü daha qabarıq şəkildə büruzə verib. Bu zaman qiymətlərdə 10% eniş qeydə alınıb. Noyabrdan bu ilin iyun ayına kimi ilkin bazarda 7% səviyyəsində qiymət artımı qeydə alınmışdır. Qiymət artımı fonunda tikinti şirkətləri endirim kampaniyaları tətbiq edir ki, bu da ümumi qiymət artımını kompensasiya edir. Belə ki, «Renessans Palace» premium-klass yaşayış kompleksində iyunun 1-dən kvadrat metrin qiyməti 100 manat və ya 6,5% bahalaşıb. Amma bir neçə gün öncə başlayan Yay kampaniyası çərçivəsində 18 avqustadək 28 mənzilin qiymətinə 9-17% endirim edilib. Hal-hazırda bu mənzillərin bir kvadrat metrinin qiyməti 1800 manatdan 1500 manatadək endirilib ki, bu da paytaxtın ilkin bazarında qeydə alınan orta qiymətdən azca yüksəkdir. Kampaniyaya olan böyük maraq, premium-klass yaşayış kompleksi üçün bu təklifin kifayət qədər cəlbedici olduğuna dəlalət edir.

Şübhəsiz ki, bu cür kampaniyalar qiymət artımı ilə eniş arasında balans yaradır. Bu qiymət dəyişikliyində də öz təsdiqini tapır. Maraqlıdır ki, mart-iyun aylarında ilkin bazarda qiymət artımı cəmi 7,5 manat (0,5%) təşkil edib. Apreldə marta nisbətən qiymətlər 10 manat artıb, mayda 10 manat enib, iyunda isə yenə 7,5 manat bahalaşıb.

Tikilən yeni tikililər alıcılar üçün xüsusilə cəlbedicidir. Bu seqmentə olan mövcud tələb Bakının daşınmaz əmlak bazarının önəmli aparıcı qüvvəsidir. Alıcıları cəlb etmək üçün tikinti şirkətlərinin təklif etdiyi ipoteka məhsulları, qiymətlər və şərtlər çıxarışı olmayan yeni tikililərdə və təkrar bazarda yoxdur.

Məhz bu səbəbdən daşınmaz əmlak bazarında fundamental dəyişikliklər baş verir. Son zamanlara kimi, təkrar bazarın ilkin bazar qarşısında ən önəmli üstünlüyü çıxarışın olması idi. Çıxarışın sayəsində mənzili banka girov qoyub, ipoteka götürmək mümkün idi. Hal-hazırda bir çox tikinti şirkətləri, yalnız şəxsiyyət vəsiqəsi ilə ipoteka məhsulları təklif edir. Xırdalanda, Biləcəridə, Tbilisi prospektində, “20 Yanvar”, “Elmlər Akademiyası”, “Qara Qarayev” metro stansiyaları yaxınlığında və şəhərin digər hissələrində 20-illik ipoteka təkliflərinə rast gəlmək olar. Seçim kifayət qədər genişdir: ilkin ödənişsiz, təmirlə və təmirsiz, mebellə və s. Amma təklifləri diqqətlə nəzərdən keçirən zaman, müəyyən disbalans nəzərə çarpır. Xırdalanda bir layihədə kvadrat metrin qiyməti 1490 manat, digərində - 900 manatdır. Hər iki halda mənzillər 20-illik ipoteka ilə təklif olunur. Onların arasında yeganə fərq təmirdir. Bir kvadrat metrin orta səviyyəli təmiri 150-300 manata başa gəldiyini nəzərə alsaq, bu disbalansı izah etmək çox çətindir. Bu disbalans paytaxtda yerləşən layihələr fonunda özünü xüsusilə qabarıq göstərir. Belə ki, bir kvadrat metri 1500 manata hal-hazırda «Renessans Palace»-da mənzil almaq olar. Qiymət eynidir, amma layihənin biri “Elmlər Akademiyası” metro stansiyası yaxınlığında, digəri Xırdalanda yerləşir.

İstənilən halda rahat şərtlər sayəsində ilkin bazar inamla inkişaf edir. Burada bir önəmli məqamı xüsusilə qeyd etmək lazımdır. Tikinti şirkəti maliyyə vəsaitini əldə etmək üçün girov qoyulan mənzilin çıxarışını banka təqdim etməlidir. Bu isə bütün sakinlərə çıxarışın verilməsini təmin edəcək.

Beləliklə, təkrar bazar ilkin bazar qarşısında öz əsas üstünlüklərini (çıxarış, ipoteka, təmir) itirib. Azərbaycan İpoteka Fondunun xətti ilə ikinci rübdə təkrar bazara cəmi 4 ipoteka krediti verilib (Güzəştli ipoteka nəzərə alınmadan). Deyilənlərə keyfiyyət amilini də əlavə etmək lazımdır. İlkin bazar rahat planlama, zəngin infrastruktur və onilliklər boyu öz sahibinə xidmət edəcək yeni, keyfiyyətli mənzillə təmsil olunur. “Xruşovka” və “Leninqrad” layihələri ilə təmsil olunan təkrar bazarın bu üstünlüklərə cavab verə biləcək üstünlüyü yoxdur.

Tələbin ilkin bazarın xeyrinə dəyişməsi qiymətdə də öz əksini tapır. Rəqəmlərə müraciət edək. 2014-cü ilin yanvar ayında təkrar bazarda qiymətlər ilkin bazara nisbətən 15% baha idisə, bu ilin iyun ayında bu fərq minimal səviyyəyə - 1,4% qədər enib. Hər iki seqmentdə qiymətlər enməyə istiqamətlənib. Amma illik qiymət enişinin cəmi 3,1% təşkil etdiyi ilkin bazardan fərqli olaraq, təkrar bazarda ucuzlaşma özünü daha qabarıq şəkildə büruzə verir – 12,4%. Əgər təkrar bazarın ipoteka kreditləşməsi aşağı templərdə qalarsa, bu seqmentdə qiymət enişi davam edəcək.

Mövcud vəziyyətdə tam əminliklə söyləmək olar ki, tələbin ilkin bazara doğru dəyişməsi səbəbi ilə, qiymət fərqi də yeni tikililərin xeyrinə dəyişəcək.

“AS Group İnvestment” Şirkətlər qrupu nəzdində Strateji araşdırmalar mərkəzi