İpoteka bazarı: nə və necə dəyişir? - ARAŞDIRMA

Güzəştli ipotekanın maksimum məbləğinin 50 min manata qaldırılması evsiz gənclərin işini asanlaşdıracaq

İki ilə yaxındır sosial ipoteka kreditləşməsi ilə bağlı verilən dəyişiklik anonslarından ən mühümü nəhayət ki, reallaşdı. Ölkə başçısının fevralın 4-də imzaladığı fərmanla güzəştli ipoteka kreditləri üçün nəzərdə tutulan maksimum məbləğ 35 min manatdan 50 min manata qaldırıldı. Fərmana əsasən, “Azərbaycan Respublikasında güzəştli ipoteka kreditlərinin verilməsi Qaydaları” da dəyişib. Belə ki, gənc ailənin üzvü olan, 3 ildən az olmayan müddətdə hərbi xidmətdə olan (müddətli həqiqi hərbi xidmətdə olan hərbi qulluqçulardan başqa), eləcə də ehtiyata və istefaya buraxılmış Azərbaycan Respublikasının hərbi qulluqçuları ipoteka kreditləri üzrə güzəştlərdən istifadə etmək hüququ qazanıblar.

Bəs, yeni qaydaların tətbiqi və  maksimal məbləğin 35 min manatdan 50 min manata qaldırılması sosial ipoteka bazarına necə təsir göstərəcək?

Bəri başdan deyək ki, Azərbaycan Mərkəzi Bankının 2013-cü il üçün hazırladığı strategiyaya əsasən, xüsusi imtiyazlara malik ailələr üçün nəzərdə tutulan sosial ipotekadan daha çox insanın bəhrələnməsi üçün bəzi kateqoriyalar üzrə yaş məhdudiyyətinin götürülməsi və ya ən azı 5 il artırılması da planlaşdırılırdı. Hələ ötən ilin əvvəlində Azərbaycan İpoteka Fondunun (AİF) təklifləri əsasında hazırlanmış yeni qaydalarda sosial ipotekanın şərtlərinin bir qədər yumşaldılması, xüsusilə də alimlər, şəhid ailələri və məcburi köçkünlər üçün yaş məhdudiyyətinin götürülməsi nəzərdə tutulurdu. Yeni qaydalara Nazirlər Kabinetində baxıldıqdan sonra əlavə güzəştlərin bir qisminin tətbiqi məqbul hesab olunub. Bundan başqa, sosial ipoteka kreditlərinin alınması zamanı güzəştlərdən istifadə hüququna malik şəxslərin siyahısına Fövqəladə Hallar Nazirliyinin hərbi qulluqçuları da daxil edilib. Ancaq bu güzəştlər yalnız azı 3 il xidmət göstərən hərbi qulluqçulara şamil olunacaq.

Hazırkı qaydalara əsasən, sosial ipoteka kreditlərindən yalnız yaşı 35-dək olan imtiyazlı şəxslər bəhrələnə bilər. Ancaq Mərkəzi Bankda bildirirlər ki, Milli Elmlər Akademiyasının və daha bir necə dövlət qurumlarının təşəbbüsü ilə bəzi kateqoriyalar üzrə yaş məhdudiyyəti götürülür. Buna səbəb güzəştli ipoteka kreditlərinin verilməsi qaydalarına əsasən, yaşı 35-dək olan alimlərin, şəhid ailələri və məcburi köçkünlərin bu imkanlardan yararlana bilməməsidir. Odur ki, yeni qaydalarda fəlsəfə və elmlər doktoru elmi dərəcəsi olan alimlər üçün yaş məhdudiyyətinin daha 5 il artırılması, şəhid ailələri, məcburi köçkünlər və Fövqəladə Hallar Nazirliyinin hərbi qulluqçularında isə bu məhdudiyyətin tamamilə götürülməsi məsələsi əksini tapıb. Üstəlik həmin kateqoriyadan olan şəxslər ailəli və ya subay olmasından asılı olmayaraq, sosial ipoteka vasitəsilə mənzil almaq imkanı qazanır.

Xatırladaq ki, Azərbaycanda sosial ipoteka 4 faizlə 30 il müddətinə verilir. Bu il Azərbaycanda sosial ipotekanın kreditləşməsinin maliyyələşdirilməsi üçün dövlət büdcəsindən AİF-ə ötənilkindən 2 dəfə çox, 40 milyon manat ayrılıb. Güzəştlər əsasında sosial ipotekadan şəhid ailəsinin üzvləri (əri/arvadı, övladları), Milli Qəhrəmanlar (özü, əri/arvadı, övladları), məcburi köçkün və ya ona bərabər tutulan şəxslər, 3 ildən az olmayan müddətdə dövlət qulluqçusu işləyən şəxslər, elmlər namizədi və ya doktoru elmi dərəcəsi olan şəxslər, 3 ildən az olmayan müddətdə hərbi xidmətdə olmuş hərbi qulluqçular (müddətli həqiqi hərbi xidmətdə olan hərbi qulluqçularından başqa) istifadə etmək hüququ var. Güzəştli şərtlərlə ipoteka krediti alanların yaşı 35-dən yuxarı olmamalıdır. İpoteka kreditləri üzrə güzəştlərdən istifadə etmək hüququ olan hər bir ailə və ya şəxs bu hüquqdan yalnız bir dəfə istifadə edə bilər.

İqtisadi Təşəbbüslərə Yardım İctimai Birliyinin eksperti Samir Əliyev həm sosial ipotekanın maksimal məbləğinin 35 min manatdan 50 min manata qaldırılmasını, həm də bu il dövlət büdcəsində ipoteka kreditləşməsinə ayrılan vəsaitin 20 milyon manatdan 40 milyon manatadək artırılmasını müsbət addım kimi qiymətləndirir. Onun fikrincə, hər iki addım Azərbaycan İpoteka Fondunun kredit vermək imkanlarını müəyyən qədər genişləndirəcək: “Prezidentin fərmanı ilə qaydaların nisbətən yüngülləşdirilməsi evsiz ailələrin ipoteka kreditləşməsi proqramından bəhrələnmək imkanlarını bir qədər genişləndirəcək. Doğrudan da gənc ailələrin belə bir dəyişikliyə böyük ehtiyacı vardı. Çünki hamı bilir ki, nəinki Bakıda, hətta iri şəhərlərdə 35 min manata mənzil almaq mümkün deyil. Hətta indinin özündə də Bakının mənzil bazarında orta qiymətlər 50 min manatdan xeyli yuxarıdır. Ancaq hər halda, güzəştli ipoteka kreditləri üçün nəzərdə tutulan maksimum məbləğ 35 min manatdan 50 min manata qaldırılması bu sahədə vəziyyəti müsbətə doğru xeyli dəyişəcək”.

Bununla belə, ekspert hesab edir ki, büdcədən sosial ipotekaya ayrılan vəsaitin həcmi hələ də çox kiçikdir və bu vəsait mənzilə ehtiyacı olan imtiyazlı ailələrin böyük əksəriyyəti onlar üçün yaradılmış imkanlardan bəhrələnə bilmir: “Bunun ən ciddi səbəbi odur ki, sosial ipotekanın maliyyələşməsi üçün ayrılan vəsait cüzi olduğundan cəmi bir neçə aya xərclənib qurtarır. Bildiyimə görə, İpoteka Fondunda o qədər müraciətlər yığılıb qalıb ki, hələ də əvvəlki illərdən qalmış müraciətlərə baxmaq məcburiyyətindədirlər. Yeni müraciətlər isə faktiki olaraq qəbul edilmir. Çünki maliyyələşmə üçün vəsait yoxdur. Halbuki hazırda Azərbaycanda kifayət qədər insanın mənzilə ehtiyacı var”.

Samir Əliyev bildirir ki, hazırda Azərbaycanda ipoteka bazarında formalaşmış məbləğ təxminən 600 milyon manat civarında dəyişir. Amma onun fikrincə, bazarda mövcud ehtiyacı ödəmək və vətəndaşların ipoteka kreditinə əlçatanlığını təmin etmək məqsədilə bu məbləğ ən azı 10 dəfə artırılmalıdır: “Yəni bu gün ipoteka bazarı ən azı 5 milyard manat təşkil etməlidir ki, vətəndaşlar bundan yararlana bilsinlər. Bunun üçün həm büdcədən sosial ipoteka üçün ayrılan vəsaitlər ən azı 100 milyona çatdırılmalı, həm də kommersiya qurumlar, hətta tikinti şirkətlərinin öz vəsaitləri, qiymətli kağızları prosesə cəlb olunmalıdır. Beynəlxalq təcrübə də göstərir ki, ipoteka bazarının canlandırılması məqsədilə İpoteka Fondu büdcədən ayrılan vəsaitlərlə kifayətlənməməli və xarici təşkilatlardan, kommersiya qurumlarında əlavə vəsaitlər cəlb etməlidir”.

70 min nikaha qarşı 11 min mənzil

Yeri gəlmişkən, ipoteka kreditləşməsinin başlandığı 2006-cı ildən indiyədək Azərbaycan İpoteka Fondunun xətti ilə cəmi 11 min ailə mənzil problemini həll edib. Halbuki il ərzində ölkədə təxminən 70 minə qədər cütlük nikaha girir və yeni qurulan gənc ailələrin orta hesabla 20-30 mini kirayə mənzillərdə yaşayır. Ekspertlər isə ipoteka kreditləşməsinin proqnozlaşdırılması zamanı məhz bu göstəricilərin əsas götürülməsin vacib sayır. Samir Əliyev bildirir ki, bu il sosial ipotekanın maliyyələşdirilməsi üçün vəsaitin 2 dəfə artırılsa da, bu, həmin kreditlərdən bəhrələnən ailələrin sayının artacağı anlamına gəlmir. Onun fikrincə, vəsaitin artmasına baxmayaraq, bu il güzəştli şərtlərlə mənzil alacaq ailələrin sayı ötənilkindən fərqlənməyəcək: “Çünki bu vəsait bazardakı tələbatla müqayisədə çox az məbləğdir. Ona görə də hökumət güzəştli ipoteka kreditlərindən bəhrələnə biləcək ailələrin sayının artırılması istiqamətində düşünməlidir. Bunun üçün isə kreditləşmə üçün ayrılan vəsaitlər 10 dəfəyədək artırılmalı, şərtlər mümkün olan qədər sadələşdirilməlidir”.

Fondun qiymətli kağızlar vasitəsilə kreditləşməyə yönəltdiyi vəsaitlərin həcminin çox az olduğunu deyən Samir Əliyev bildirir ki, bu istiqamətdə daha ciddi addımların atılması həm ipoteka kreditləşməsindən bəhrələnənlərini sayını artırar, həm də mənzil bazarındakı durğunluğa aradan qaldıra bilər: “Düzdür, Fond ipoteka istiqrazlarından bazara müəyyən qədər vəsait cəlb edə bilir. Amma bu, çox az məbləğdir və bazarı stimullaşdıra bilmir. Buna görə də İpoteka Fondu bazara xarici maliyyə qurumlarından əlavə vəsaitlərin cəlb edilməsi istiqamətində müvafiq işlər aparmalıdır”.

İpotekaya əlçatanlıq problemi

Milli Məclisin iqtisadi siyasət komitəsinin üzvü Vahid Əhmədov sosial ipoteka kreditlərinin maliyyələşməsinə ayrılan 40 milyon manatın real tələbata uyğun gəlmədiyini deyir. Onun sözlərinə görə, nə qədər ki, neft gəlirləri Azərbaycana daxil olmaqdadır, Azərbaycan hökuməti mənzilə ehtiyacı olan insanların bu probleminin həllinə ciddi dəstək verməlidir. Millət vəkilinin fikrincə, bu dəstək həm sosial ipoteka kreditləşməsi üçün büdcədə nəzərdə tutulan vəsaitlərin məbləğini əhəmiyyətli şəkildə artırılmasından, həm də kommersiya şərtlərinə əsaslanan ipotekaya maliyyə dəstəyinin verilməsindən ibarət olmalıdır: “Məsələn, Dövlət Neft Şirkəti kommersiya qurumudur və öz vəsaitlərini xaricdə və Azərbaycanda sərmayə şəklində yeni müəssisələrə yatırır. Şirkət bu vəsaitlərin bir hissəsini elə Bakıda kommersiya yönümlü mənzil kreditləşməsinə də yönəldə bilər. Bu, həm Neft Şirkətinin vəsaitlərinin daşınmaz əmlak şəklində etibarlı saxlanması deməkdir, həm də kreditin faizləri hesabına öz gəlirlərini artıra bilər. Sosial ipoteka üçün vəsaitləri isə dövlət öz imkanları hesabına həll edə bilər. Bunun üçün hökumətin maliyyə imkanları da kifayət qədər yüksəkdir, qanuni baza da var”.

Vahid Əhmədovu narahat edən digər məsələ ipoteka kreditlərinə əlçatanlığın olmamasıdır. Onun sözlərinə görə, mənzilə ehtiyacı olan milyonlarla insanlar var ki, onlar güzəştli şərlərlə ipoteka kreditləri almaq hüququna malikdir. Ancaq əlçatanlığın olmaması, bürokratik əngəllər aztəminatlı insanlara bu hüquqdan bəhrələnməyə imkan vermir: “bildirib ki, məbləğin artırılmasına rəğmən ipoteka kreditləşməsinə ayrılan vəsaitin həcmi onu çox narahat edir. Bu barədə həm özünə, həm də deputat həmkarlarına seçicilərdən saysız-hesabsız müraciətlər və xahişlər olunduğunu deyən millət vəkili büdcənin müzakirəsi zamanı məsələni parlament səviyyəsində qaldıracağını bildirir: “Doğrudan da bu problem bir çox insanlar üçün xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Çünki bu insanlar kirayə mənzillərdə yaşamaq məcburiyyətindədir, onların aylıq gəlirlərinin bir hissəsini kirayə xərclərinə ödəməsi aztəminatlı ailələrin daha da yoxsullaşmasına səbəb olur. Belə ailələr ipotekadan faydalanmaq istəyirlər. Ancaq müxtəlif bəhanələrlə onların müraciətlərinə ya baxılmır, ya da mənfi rəy verilir”.